重复立项嫌疑：在全域土地综合整治项目中，各部门补助资金项目使用原立项名称，未统一使用全域项目名称，虽资金用于全域项目实施，但存在重复立项的嫌疑。

2. 优质承贷主体稀缺

培育难题：全域土地综合整治项目倡导具备 “投融建运管” 一体化的优质主体承贷，但受地方资源条件限制，地方国企市场化转型尚需时间，合适的承贷主体有待进一步挖掘培育。

主体分散问题：部分财力紧张省份的全域土地项目引入民营社会资本参与部分子项目投资建设，导致项目建设主体分散，项目收益难以覆盖贷款本息，融资难以落地。

资本金筹措困境：项目资本金主要源于股东注资，受经济下行和政策影响，工程建设投资回报和土地指标交易返还收入减少，部分承贷主体盈利能力下降，影响资本金筹措，致使已营销项目难以落地。

产业导入难题：国企在土地整治完成后，常不参与后续产业招商与导入，而集体经济组织因自身专业人才、管理水平、财力等缺陷，难以导入和经营好相关产业，不易获得银行资金支持。

3. 产业导入面临挑战

运营分析缺陷：产业运营分析常脱离实际，对产业导入的落地性、未来发展空间及项目收益平衡可行性缺乏充分论述，公益性、准公益性内容占比过高，运营周期长、收益不确定性大，导致产业导入和运营难度大，运营主体积极性不高。

时间周期矛盾：全域整治项目一般需在 3 - 5 年内完成，而产业导入作为项目现金流平衡的关键部分，从土地盘活到产业导入及后续投资建产，往往需要更长时间。

收益与资产问题：导入产业多为农业产业，农业和生态空间收益低于开发用地，还款来源偏弱，难以自平衡。且全域土地综合整治等农地项目建成后常不形成可抵押实物资产，导致项目选择更倾向于林业、厂房等项目，农地项目顺位靠后。

4.调查审查阶段的共识困境

运营脱节：当前项目多以多主体链条方式实现 “投融建运管” 一体化运作，前期评估与后期运营存在时间脱节和反差。项目实施前难以获取明确的后续商业合作意向，对国有企业流转土地后的运营模式论证和约束程度难以形成普遍共识。

评估难度：全域土地综合整治项目涉及产业种类繁多，进入农发行办贷环节时，因对行业、市场信息了解不足，项目评估难度较大，甚至对导入产业合理性产生质疑。此外，产业基础设施建设尤其是后期工业园区建设，在全域土地综合整治期间难以测算现金流，导致项目现金流难以自平衡。

1. 坚持政府主导

加强银政协作：深化 “总对总” 合作，加强与自然资源部、农业农村部沟通，打通政策堵点，主动对接政府规划与实施方案，提供融智融商服务，利用行业主管部门管理政策，强化借款人抗风险和可持续经营能力分析，做好风险预判。

培育承贷主体：推动当地政府通过增加注资、注入经营性资产等方式，做大做强实施主体，探索 “母公司 + 项目公司” 双层主体设计，强化收益保障与担保支撑，助力经营主体市场化转型。优先选择具备 “投融建运管” 一体化能力的当地平台公司、国企或央企作为借款主体，确保其自有资金充足、资产负债率符合要求。

2. 探索多元化收益模式

强化价值转化：树立从政策应用和资源变现获取资金的思路，充分利用全域项目资源价值组合现金流，注重打造价值通路，让项目实施主体享受全域政策红利。

支持产业运营项目：以产业发展为项目收益平衡支撑点，因地制宜支持乡村产业，推动产业多元化布局与融合，拓展现金流来源，实现 “投融建运管” 一体化运作。

优化土地开发模式：引导地方政府遵循 “谁投资、谁收益” 原则，强化承贷主体市场作用，通过多种土地综合开发模式，最大限度开发土地要素价值，规避风险。结合乡村旅游等产业，拓展提升土地综合价值的模式。

探索特色开发模式：对于政府生态修复责任重、财政压力大的自然资源，探索 “沙滩 +”“森林 +” 等开发模式，优先推进市场需求大、开发潜力高的资产组合供应试点，增强承贷主体还款能力。

3. 强化风控管理

坚守业务边界：坚守主责主业，确保全域项目不偏离农发行职能定位，项目收益路径清晰、产业运营稳定、资金自平衡，不触碰违规新增地方政府隐性债务红线。严格按市场化、法治化原则开展工作，强化关键环节管控，提升贷款管理质效。

合理核算项目效益：虽土地指标交易收入不能作为直接还款来源，但可作为判定项目整体效益的核心指标。鉴于项目公益性、准公益性特点，实行整体打包核算，将运营性收益和资产性增值收益纳入核算范围。

差异化担保政策：在担保方面出台差异化信贷政策，允许按贷款发放进度同比例落实担保。对纳入总行名单制管理的重点项目，在还款来源明确、现金流稳定前提下，担保落实困难时可采取信用贷款方式。

探索指标抵押融资：探索试点指标抵押融资机制，允许将节余建设用地指标作为抵押物，农发行依据指标预期价值和市场情况提供贷款支持，盘活指标资源，保障项目建设资金。

扩大土地经营权融资：针对第二轮土地承包到期后再延长 30 年整省试点，扩大农村承包土地经营权融资服务，依据土地流转价格指数确定押品价值和抵押率，激活承包土地金融权能。

4. 优化配套支持政策

优化考核方式：鉴于全域土地综合整治各地情况差异，探索参考城中村专项借款考核方式，以当地市场份额综合考量全域土地综合整治贷款考核。