一、时代背景：农文旅融合下的资产运营转向

脱贫攻坚和衔接推进乡村振兴期间，大量衔接补助资金投入到脱贫地区建设游客中心、民俗展演广场、非遗工坊、旅游厕所、观景平台、特色民宿院落、农耕文化体验馆等乡村旅游经营性及准经营性帮扶设施。据行业抽样调查，中西部地区部分乡村旅游帮扶项目因选址偏差、缺内容策划、缺持续引流、缺专业运营，出现"有设施无游客、有场馆无业态、有投入无收益"的半闲置或完全闲置现象——游客中心关门落灰、展演舞台荒草丛生、帮扶建成的民宿院落常年空置，个别甚至成为村集体每年需倒贴水电维护费的负担。

2025年中央一号文件明确要求"推进乡村文化和旅游深度融合，开展文化产业赋能乡村振兴试点，提升乡村旅游特色化、精品化、规范化水平""完善帮扶项目资产管理办法……支持各地盘活低效闲置资产"。2026年中央一号文件进一步提出"深化农文旅融合，推进乡村旅游提档升级，发展'小而美'文旅业态""压实帮扶项目资产常态化监管责任，加强低效闲置资产盘活利用"。《乡村全面振兴规划（2024—2027年）》要求充分利用各类已建设施、健全运行管护机制。2025年7月人力资源社会保障部发布"农村集体经济经理人"（乡村CEO）为新职业，为国家层面认定乡村职业经理人制度提供职业标准基础。在此政策窗口下，以文旅和乡村旅游领域为重点，通过"确权为基础、引入社会资本为杠杆、推行乡村CEO机制为运营核心、社会资本方出任董事长主导经营"盘活村集体闲置文旅资产，是发展休闲农业和乡村旅游、壮大新型农村集体经济的关键路径。

二、第一步：清产核资与确权——盘活的法定前提

按《关于加强扶贫项目资产后续管理的指导意见》及2025年中央一号文件"全面清查脱贫攻坚国家投入形成资产，建立统一的资产登记管理台账"要求，乡村旅游类帮扶资产盘活前必须先完成清产核资与确权。

（一）分类建账，锁定文旅类经营性及准经营性资产

由县级农业农村（乡村振兴）部门会同文旅部门牵头，乡镇配合，对辖区内帮扶资金形成的资产全面清查，按三类建账：经营性资产（游客服务中心、旅游商铺、特色民宿院落、非遗工坊、农耕文化体验馆、房车营地、露营基地配套设施、旅游停车场等——盘活主攻对象，部分准经营性文旅设施可参照经营性资产管理）；公益性资产（旅游厕所、通景公路、标识系统、公共观景平台等——只管护不经营，可捆绑委托合资公司一体化保洁维保）；到户类资产（到户民宿改造补助形成的农户自有设施等——确权到农户）。对文旅经营性资产逐一登记：资产名称、建设年度、原值、已计提折旧后净值、占地面积、建筑面积、附属设备清单、水电排污配套情况、周边旅游资源禀赋、当前闲置或半闲置或在用状态，全部录入全国农村集体资产监督管理平台。

（二）确权到村股份经济合作社

衔接资金到村实施的乡村旅游项目，其形成的经营性资产原则上确权到村股份经济合作社，领取《农村集体经济组织登记证》；不动产类（含集体建设用地上建筑物及附属用地使用权）同步申请办理不动产权证书。对跨村联建的旅游集散中心或片区性文旅项目，可按出资比例量化到各参与村股份经济合作社，或确权到乡镇级联合社或强村公司。未纳入集体"三资"台账、未完成确权的资产，不得作价入股、不得对外合作经营，这是政策红线。

（三）履行"四议两公开"民主程序

清产核资结果、拟盘活资产清单、初步评估值，必须经村党支部提议、村"两委"商议、党员大会审议、村民代表会议决议，决议及实施结果双公开，报乡镇政府及县级农业农村、文旅部门备案。这是后续引入社会资本、签订合作合同的必备前置材料。

三、第二步：引入社会资本——资产作价入股与合作经营

确权后，村集体不宜自行贷款追加投资（严防新增债务），最佳路径是以游客中心、民宿院落、非遗工坊、商铺、配套场地等评估作价入股或租赁，嫁接文旅企业的资金、策划、IP、渠道、客源组织和连锁管理能力，组建混合所有制文旅运营公司。

（一）主流合作模式

推荐采用"村集体资产作价入股加社会资本带资带策划带渠道带IP入股"，共同设立有限责任公司；也可对单体小型民宿或商铺采用"固定租金加营业额分成"以降低股权纠纷风险。

资产作价入股型：村集体以游客中心、民宿院落、非遗工坊、商铺、附属用地使用权按第三方评估净值作价入股，不追加现金出资；社会资本以货币资金（用于硬装改造、软装布草、证照办理、营销引流）、品牌授权、OTA渠道资源、成熟文旅管理体系统一实缴出资。租赁加成类型：村集体将闲置民宿院落或旅游商铺租赁给文旅企业、精品民宿品牌方或非遗文创运营商，约定不低于同期市场价的保底年租金，另按年营业额或年净利润提取一定比例作为集体二次分成，适合村集体希望收益更稳定、减少共同经营风险的场景。